Dispositif Jeanbrun : comment simuler le nouvel amortissement fiscal pour un client en VEFA

Le Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024. Depuis, les CGP naviguaient entre LMNP, déficit foncier, Loc’Avantages et LLI pour proposer un investissement locatif neuf assorti d'un avantage fiscal lisible. La loi de finances pour 2026 introduit un nouveau mécanisme, officiellement désigné sous le nom de dispositif « Relance logement » et également appelé dispositif Jeanbrun, codifié aux i et j du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts. Il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt comme le Pinel, mais d'une déduction fiscale au titre de l’amortissement du bien, une mécanique qui se rapproche, dans son principe, de celle du LMNP, tout en restant imposée dans la catégorie des revenus fonciers.

Avertissement d'usage : le dispositif est entré en vigueur pour les acquisitions réalisées à compter du 21 février 2026. Les taux et les principales modalités d'application sont désormais inscrits dans la loi, tandis que les plafonds de loyers et de ressources auxquels elle renvoie sont actualisés chaque année. Ils doivent être recoupés avec les barèmes et la doctrine BOFiP en vigueur avant tout conseil personnalisé. Ce qui suit est une lecture de travail à actualiser à chaque évolution réglementaire.

Comprendre le mécanisme : un amortissement, pas une réduction d'impôt Le principe général

Le dispositif Jeanbrun autorise l'investisseur à déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition de son bien locatif neuf, sur le modèle d’une logique d'amortissement. Contrairement au Pinel, qui ouvrait droit à une réduction d'impôt calculée sur un pourcentage du prix et étalée sur 6, 9 ou 12 ans, l'amortissement Jeanbrun vient réduire le revenu foncier imposable, année après année, tant que le bien est loué dans les conditions du dispositif.

Cette distinction change la nature du conseil. Une réduction d'impôt est calculée directement à partir du prix de l’investissement et de la durée d’engagement. Un amortissement constitue une charge déductible dont l’effet dépend du résultat foncier généré, du niveau de loyer effectivement perçu, des autres charges déductibles et de la durée de détention. Deux clients avec le même prix d'acquisition et le même taux nominal peuvent obtenir des économies d'impôt différentes selon leur résultat foncier réel, leurs autres revenus fonciers et leur tranche marginale d'imposition.

La base de calcul et les taux

L'amortissement se calcule sur 80 % du prix d'acquisition net de frais, ce qui exclut d'emblée les frais d’acquisition et une quote-part correspondant forfaitairement à la valeur du terrain, fixée par la loi à 20 % et non amortissable. Pour un logement neuf, le taux annuel varie de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué : location intermédiaire, sociale ou très sociale.

Concrètement, un taux de 3,5 % s'applique à la location intermédiaire. Il est porté à 4,5 % pour la location sociale et à 5,5 % pour la location très sociale. Le passage d’une catégorie à l’autre ne résulte toutefois pas du simple choix d’un loyer plus faible : il suppose de respecter les plafonds de loyers et de ressources auxquels renvoie l’article 31 du Code général des impôts ainsi que le cadre correspondant aux catégories intermédiaire, sociale ou très sociale. Pour les niveaux social et très social, les conditions liées au conventionnement ou à l’intermédiation locative doivent être vérifiées au regard de l’article 199 tricies et de la doctrine administrative applicable au moment de la mise en location.

Ces taux sont soumis à un plafond annuel global d’amortissement fixé à 8 000 euros par foyer fiscal. Ce plafond est porté à 10 000 euros lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiant du dispositif sont affectés à la location sociale, et à 12 000 euros lorsque 50 % au moins de ces revenus sont affectés à la location très sociale.

Cette grille doit être vérifiée commune par commune et opération par opération : la localisation du logement ne conditionne pas, à elle seule, l'éligibilité au dispositif, applicable aux logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, mais elle détermine les plafonds de loyers et de ressources à respecter.

Ce qui ne change pas par rapport au cadre VEFA classique

Le dispositif Jeanbrun ne modifie ni les règles de la VEFA (art. L.261-1 et suivants du CCH), ni le calendrier des appels de fonds, ni le délai de rétractation SRU de 10 jours, ni la garantie financière d'achèvement. Le réservataire signe toujours un contrat préliminaire de réservation, reste soumis aux mêmes plafonds de dépôt de garantie et aux mêmes conditions suspensives de prêt. L'avantage fiscal se greffe sur un schéma juridique inchangé, il ne le remplace pas.

Simuler le dispositif dans un plan de financement La méthode de calcul, étape par étape

Pour un CGP, la simulation suit une logique en quatre temps. D'abord, déterminer le prix d'acquisition net de frais annexes. Ensuite, appliquer l'assiette de 80 % à ce montant pour obtenir la base amortissable. Puis choisir le taux applicable, 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 %, selon le niveau de loyer intermédiaire, social ou très social retenu, avant d’appliquer le plafond annuel correspondant. Enfin, confronter l'amortissement annuel déductible au résultat foncier du client, après prise en compte des loyers et des autres charges, pour mesurer l'économie d'impôt réelle, compte tenu notamment de sa tranche marginale d'imposition.

Ce calcul doit être refait à chaque changement de paramètre : une révision de loyer, une actualisation annuelle des plafonds, une évolution du taux marginal du client, ou une correction du prix d'acquisition en cours de VEFA. C'est là que la charge de travail devient lourde pour un cabinet qui traite plusieurs dossiers en parallèle.

Le problème concret pour le conseiller

Vérifier l'éligibilité à un dispositif fiscal comme Jeanbrun oblige à croiser les critères du lot, bâtiment collectif, date d’acquisition, niveau de loyer et plafonds applicables, avec la situation fiscale du client, régime réel, revenu global, tranche marginale et autres revenus fonciers en cours, ainsi qu’avec les ressources du futur locataire. Dès qu'un paramètre bouge, tout doit être recalculé. C'est un travail de tableur, refait à la main à chaque changement, avec le risque d'oublier une mise à jour et de présenter au client une simulation périmée.

Dans Atris, cette éligibilité indicative est rattachée au lot et au dossier client à la fois : elle se met à jour quand l'un ou l'autre évolue, et la vérification reste tracée dans le dossier. Le conseiller arrive en rendez-vous avec une lecture déjà posée, à confirmer auprès du professionnel compétent avant tout engagement, sans la reconstruire à chaque fois.

Un exemple d'ordre de grandeur

Sur un lot à 250 000 euros hors frais, la base amortissable à 80 % s'élève à 200 000 euros. À 3,5 %, l'amortissement annuel s'établit autour de 7 000 euros ; à 4,5 %, autour de 9 000 euros ; à 5,5 %, autour de 11 000 euros. Ces montants restent soumis aux plafonds annuels de 8 000, 10 000 ou 12 000 euros applicables selon la répartition des revenus locatifs entre les catégories intermédiaire, sociale et très sociale.

Ces montants viennent en déduction du revenu foncier, pas directement de l'impôt : leur effet réel dépend du taux marginal d'imposition du client, du niveau de loyer perçu, des autres charges et des éventuels revenus fonciers déjà déclarés. Ces chiffres sont des ordres de grandeur illustratifs, à recalculer précisément dossier par dossier avec les plafonds de loyers et de ressources applicables au moment de la mise en location.

Jeanbrun face au déficit foncier et au LLI Face au déficit foncier

Le déficit foncier permet d'imputer les travaux et charges sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an, avec un plafond temporairement relevé pour certains travaux de rénovation énergétique. Il s'adresse à un profil différent : un investisseur qui rénove, souvent dans l'ancien, avec un objectif de réduction immédiate d'un revenu global déjà fiscalisé.

Le dispositif Jeanbrun vise à la fois le neuf, notamment en VEFA, et certains logements anciens faisant l’objet de travaux importants. Il joue sur la durée, via un amortissement récurrent du prix d’acquisition plutôt qu'une déduction ponctuelle de travaux.

Dans l’ancien, le logement doit soit faire l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, soit faire l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % de son prix d’acquisition. Il doit également satisfaire aux critères de la réhabilitation lourde prévus par les textes. Lorsqu’ils sont intégrés à la base amortissable du dispositif, les travaux concernés ne peuvent pas être déduits une seconde fois des revenus fonciers.

Les deux mécanismes doivent donc être comparés selon le type d'opération et le profil patrimonial du client.

Face au LLI

Le LLI (logement locatif intermédiaire) reste un dispositif à part entière, avec sa TVA à 10 %, ses propres conditions de localisation, de destination, de loyers et de ressources, ainsi que, pour certaines personnes morales éligibles, une créance d’impôt sur les sociétés d’un montant égal à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il est généralement porté par des investisseurs institutionnels ou des montages spécifiques.

Le dispositif Jeanbrun s'adresse davantage à l'investisseur particulier en direct, avec une logique d'amortissement individuel applicable dans la catégorie des revenus fonciers. Il ne confère pas, par lui-même, le bénéfice d’une TVA à 10 %. Sur une opération donnée, il faut donc vérifier si le lot est vendu dans le cadre d’un montage LLI ou dans le cadre d’une acquisition classique susceptible d’ouvrir droit à l’amortissement Jeanbrun. Cette vérification dépend du propriétaire juridique du logement, du régime fiscal retenu et du montage mis en place par l’opérateur.

Ce que le conseiller doit sécuriser avant tout engagement Les points de vigilance immédiats

Trois vérifications s'imposent avant de présenter Jeanbrun à un client. Premièrement, confirmer que l’acquisition du logement neuf ou en VEFA intervient entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un logement que le contribuable fait construire, c’est la demande de permis de construire qui doit être déposée pendant cette période. Deuxièmement, vérifier que le logement se situe dans un bâtiment d’habitation collectif et déterminer les plafonds de loyers et de ressources applicables à la catégorie intermédiaire, sociale ou très sociale retenue. Troisièmement, s'assurer que les caractéristiques du lot et le montage proposé permettent réellement l’application du dispositif. Une présentation commerciale du promoteur constitue un élément d’information, mais ne suffit pas à créer l’éligibilité fiscale et aucune mention spécifique dans le contrat préliminaire de réservation ne remplace la vérification des conditions légales.

Il faut également vérifier que le client relèvera du régime réel des revenus fonciers, qu’il exercera l’option irrévocable dans sa déclaration de revenus, que la location nue prendra effet dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure, et qu’elle sera maintenue de manière effective et continue pendant au moins neuf ans. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, à un parent ou à un allié jusqu’au deuxième degré inclus. Le dispositif n’est pas non plus applicable lorsque le droit de propriété du logement est démembré, sauf exception liée au décès d’un époux soumis à imposition commune.

Le conseil à formuler au client

Comme pour tout dispositif fiscal, la question de la destination prime sur celle de l'optimisation. Un client qui cherche une résidence principale n'a pas vocation à entrer dans une logique d'amortissement locatif. Le dispositif Jeanbrun s'adresse à un investisseur locatif qui accepte un engagement de location nue de neuf ans, des plafonds de loyers et des conditions de ressources du locataire en échange d'un avantage fiscal étalé dans le temps, à mettre en balance avec le rendement locatif brut attendu et la liquidité de la revente à moyen terme.

La fiscalité de sortie doit également être intégrée à la simulation : lors de la revente, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière est diminué du montant des amortissements Jeanbrun admis en déduction. L’avantage obtenu pendant la location peut donc augmenter la plus-value imposable au moment de la cession, sous réserve des abattements liés à la durée de détention.

Le conseiller qui présente ce dispositif aujourd'hui doit expliquer à son client que le cadre légal est désormais en vigueur, mais que les plafonds sont actualisés chaque année et que la doctrine administrative peut encore préciser certaines modalités opérationnelles. Aucune simulation ne doit être présentée comme définitivement acquise sans vérification des textes et barèmes applicables au dossier.

En pratique, le réflexe à adopter est simple : documenter chaque simulation avec sa date, ses hypothèses de taux, sa catégorie de loyer, son plafond annuel d’amortissement et ses hypothèses de revente, puis revenir vers le client dès qu'une clarification officielle modifie l'un de ces paramètres. C'est cette traçabilité, plus que le taux affiché, qui protège le conseil donné.