Livraison VEFA : réserves, GPA et garantie biennale, le mode d'emploi à transmettre au client

Livraison : ce qui se joue vraiment ce jour-là

La livraison, c'est la remise des clés au réservataire, l'événement qui déclenche le solde des 5 % et fait courir la garantie de parfait achèvement. Elle ne doit pas être confondue avec la réception, qui est l'acte par lequel le maître d'ouvrage (souvent le promoteur) accepte l'ouvrage avec ou sans réserves face aux entreprises, et qui constitue le point de départ des garanties décennale et biennale. Deux moments, deux acteurs, deux effets juridiques distincts. Le conseiller qui confond les deux risque d'orienter mal son client sur le calendrier de ses recours.

Le jour de la livraison, le client visite le logement en présence d'un représentant du promoteur. Tout défaut constaté doit figurer au procès-verbal de livraison, document contractuel qui vaut preuve. Ce qui n'y est pas écrit devient beaucoup plus difficile à faire valoir ensuite, sauf pour les vices cachés au sens strict.

Le solde de 5 % et la consignation

Le paiement du solde de 5 % est dû à la livraison, mais le réservataire peut consigner cette somme entre les mains d'un séquestre (souvent le notaire) en cas de réserves substantielles, le temps que le promoteur les lève. Cette consignation est un levier de négociation réel : elle évite au réservataire de payer intégralement un bien encore défectueux, tout en respectant son obligation de paiement du prix.

La procédure de levée des réserves, étape par étape

Le jour J : lister, photographier, dater

Le réflexe à transmettre est simple : rien à l'oral. Chaque désordre visible doit être décrit précisément sur le procès-verbal (localisation, nature, ampleur), accompagné si possible de photos datées. Une fissure, une peinture non finie, un équipement manquant ou une porte qui ferme mal sont des réserves classiques. Le client signe le procès-verbal, mais peut mentionner son désaccord sur un point précis sans remettre en cause la livraison elle-même.

Après la livraison : le délai pour ajouter des réserves

Un point mal connu des réservataires, à rappeler systématiquement : des désordres peuvent apparaître dans les jours suivant l'emménagement, une fois les meubles installés ou les équipements testés en usage réel. En VEFA, la loi accorde au réservataire un délai légal de 1 mois (30 jours) à compter de la prise de possession (remise des clés) pour notifier par LRAR les vices et défauts de conformité apparents qu'il n'aurait pas vus le jour J. Passé ce délai contractuel, seule la garantie de parfait achèvement reste mobilisable pour les désordres apparus dans l'année.

Le suivi de la levée

Le promoteur dispose d'un délai raisonnable pour lever les réserves inscrites au procès-verbal. En pratique, ce suivi se fait par échanges d'e-mails, relances téléphoniques et visites de contrôle, un processus où la traçabilité se perd vite dès qu'un interlocuteur change côté promoteur ou côté commercialisateur.

Suivre un dossier VEFA jusqu'à la livraison, c'est jalonner protocole, réservation, dénonciation et appels de fonds sur des fichiers dispersés et des échanges d'e-mails. Chaque étape se retrace à la main, et la traçabilité se perd dès qu'un intervenant change, ce qui est particulièrement sensible au moment des réserves, quand plusieurs mois séparent le procès-verbal initial de la levée effective. Dans Atris, le back-office VEFA suit le dossier du protocole validé jusqu'à la dénonciation, chaque étape au même endroit, sans rupture de traçabilité. À tout moment, on sait où en est le dossier et qui a fait quoi, sans reconstituer l'historique à partir des mails.

GPA et garantie biennale : deux garanties, deux régimes

La garantie de parfait achèvement (1 an)

La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an à compter de la réception, tous les désordres signalés soit lors de la réception elle-même (réserves), soit dans l'année qui suit par notification écrite au promoteur, y compris ceux qui n'étaient pas apparents au moment de la livraison. C'est la garantie la plus large en durée courte, et souvent la plus utile en pratique : elle couvre indifféremment un défaut esthétique, une malfaçon mineure ou un dysfonctionnement, sans exigence de gravité particulière contrairement à la décennale.

Le point de vigilance à transmettre : le délai d'un an court à compter de la réception (date de l'accord entre maître d'ouvrage et entreprises), pas de la date de livraison au réservataire. Ces deux dates sont généralement proches mais pas toujours identiques, et l'écart peut réduire la fenêtre réelle dont dispose le client s'il tarde à signaler un désordre.

La garantie biennale (2 ans)

La garantie biennale, elle, porte spécifiquement sur les éléments d'équipement dissociables du bâti : ceux qui peuvent être démontés, remplacés ou retirés sans détérioration de l'ouvrage (volets roulants, robinetterie, certains équipements de chauffage, interphone). Elle court elle aussi à compter de la réception, mais pendant deux ans, et ne couvre que le bon fonctionnement de ces éléments, pas leur intégration au gros œuvre.

La distinction pratique pour le conseiller : un carrelage mal posé relève du parfait achèvement s'il est signalé dans l'année, potentiellement de la décennale si l'ampleur du désordre rend le logement impropre à sa destination. Un volet roulant qui tombe en panne au 14e mois relève de la biennale, pas de la GPA déjà expirée.

L'articulation en cas de désordre après un an

Passé la première année, seuls jouent la garantie biennale (équipements dissociables, jusqu'à deux ans) et la garantie décennale (solidité de l'ouvrage, éléments d'équipement indissociables, impropriété à destination, jusqu'à dix ans). Un désordre d'usage courant qui apparaît en 3e année, sans lien avec la solidité ni un équipement dissociable couvert, peut se retrouver sans garantie légale mobilisable : d'où l'intérêt de bien signaler tout défaut dès qu'il apparaît, plutôt que d'attendre.

Les bons réflexes à transmettre au client

Avant la livraison

Conseiller au client de préparer sa visite : lampe torche, mètre, appareil photo, et si possible la notice descriptive du programme pour vérifier la conformité des équipements installés. Un client qui arrive avec ces documents repère davantage d'écarts qu'un client qui découvre le logement sans grille de lecture.

Le jour de la livraison

Rappeler que tout doit être écrit sur le procès-verbal, même les points qui semblent mineurs, et que le silence sur un désordre visible peut compliquer sa prise en charge ultérieure au titre du parfait achèvement. Le client garde une copie signée du document, avec les photos associées.

Dans l'année qui suit

Alerter le client que tout nouveau désordre doit être notifié par écrit (idéalement lettre recommandée avec accusé de réception) au promoteur, en citant la garantie de parfait achèvement. Un appel téléphonique ou un message informel ne constitue pas une preuve suffisante en cas de litige.

Au-delà de deux ans

Rappeler que la fenêtre biennale se referme et que seule la décennale reste mobilisable, avec un seuil de gravité plus élevé (atteinte à la solidité ou impropriété à destination). C'est le moment de vérifier que les équipements sensibles (chauffage, étanchéité, VMC) ont bien été contrôlés avant l'échéance.

Ce que le conseiller retient de cette procédure

La sécurité juridique du client acquéreur en VEFA se joue moins au moment de l'achat qu'au moment de la livraison et dans les mois qui suivent. Un procès-verbal bien renseigné, des notifications écrites systématiques et une lecture claire de l'articulation entre GPA et garantie biennale évitent au client de perdre des droits par simple méconnaissance des délais. Le rôle du conseiller n'est pas de se substituer au client dans ces démarches, mais de lui transmettre, en amont de la livraison, la check-list qui lui évitera de découvrir ces règles trop tard.