RE2020 et seuil Ic construction : pourquoi les paliers 2025-2028-2031 vont trier les programmes neufs

Ce que mesure vraiment l'Ic construction

La RE2020, applicable aux bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2022, ne se limite pas à la performance thermique du bâtiment une fois habité. Son champ d'application a ensuite été étendu progressivement à d'autres catégories de bâtiments.

Elle introduit une analyse du cycle de vie prenant en compte la production des composants du bâtiment, leur transport, leur installation, le chantier, mais aussi leur maintenance, leur réparation, leur remplacement et leur fin de vie sur une période conventionnelle de cinquante ans.

C'est le rôle de l'indicateur Ic construction, impact sur le changement climatique lié aux composants du bâtiment et au chantier, exprimé en kilogrammes équivalent CO₂ par mètre carré de surface de référence. Il complète l'Ic énergie, qui mesure l'impact lié aux consommations d'énergie primaire pendant l'exploitation conventionnelle du bâtiment. Ces deux indicateurs font l'objet d'exigences réglementaires distinctes.

Le principe retenu n'est pas un seuil unique figé dans le temps, mais une trajectoire de durcissement progressif par paliers successifs. L'objectif est d'amener la filière à réduire l'empreinte carbone globale des produits de construction, des équipements et du chantier, sans imposer un matériau ou un procédé constructif déterminé.

Concrètement, le seuil applicable à un projet dépend notamment de l'usage du bâtiment, de la date de dépôt de la demande de permis de construire et des coefficients de modulation prévus par la réglementation. Le seuil applicable aujourd'hui à un nouveau permis ne sera donc pas nécessairement celui applicable, dans quelques années, à un projet comparable.

Pourquoi cette mécanique intéresse un investisseur

Un logement neuf livré en 2027 ou 2028 peut avoir été conçu selon les règles applicables lors du dépôt de sa demande de permis de construire, plusieurs années auparavant. Cette date détermine le palier réglementaire applicable au projet.

Le bâtiment ne deviendra pas pour autant non conforme lorsque les seuils seront durcis : les nouvelles exigences ne s'appliquent pas rétroactivement aux permis antérieurs. De même, un programme qui respecte déjà le palier suivant n'acquiert pas un statut juridique particulier ni une garantie de conformité aux futures réglementations.

Un résultat sensiblement inférieur au plafond applicable peut néanmoins constituer un élément objectif permettant de documenter une performance carbone meilleure que le minimum exigé au moment de la conception. Cette information peut alimenter l'analyse patrimoniale, à condition de connaître la méthode de calcul, le périmètre étudié et la version de l'étude utilisée.

La trajectoire par paliers, et ce qu'elle change concrètement

Les valeurs maximales de l'Ic construction sont fixées par le Code de la construction et de l'habitation et les textes réglementaires pris pour son application. La trajectoire applicable aux logements prévoit des paliers correspondant aux périodes 2022-2024, 2025-2027, 2028-2030, puis à la période débutant en 2031.

Ces valeurs ne doivent toutefois pas être lues comme des plafonds uniformes applicables à tous les bâtiments. Le seuil maximal effectivement applicable à un projet dépend de sa catégorie et de différents coefficients de modulation, portant notamment sur la surface, la localisation ou certaines contraintes techniques et d'infrastructure.

Des modifications réglementaires peuvent également ajuster la méthode, les valeurs ou les modulations. Avant de citer un seuil à un client, il faut donc vérifier la date de dépôt du permis, la catégorie du bâtiment et la version des textes applicable au projet.

Le principe général reste celui d'une réduction progressive de l'impact carbone maximal autorisé. Cette trajectoire conduit les concepteurs à travailler sur l'ensemble du bilan : structure, façades, isolation, second œuvre, équipements techniques, données environnementales utilisées, chantier et remplacement des composants.

La réglementation ne pénalise ou ne favorise toutefois aucun matériau de manière automatique. Elle impose un résultat global. Un bâtiment en béton peut respecter les exigences, comme un bâtiment en bois peut présenter un résultat décevant si les quantités, les transports, les équipements ou les données environnementales utilisées lui sont défavorables.

Ce que cela implique pour un programme livré dans cinq à dix ans

Un programme autorisé sous un palier antérieur restera juridiquement conforme aux règles qui lui étaient applicables, sous réserve naturellement du respect de ces règles lors de son achèvement. Il ne sera pas réévalué automatiquement au regard des seuils applicables aux permis plus récents.

Il pourra néanmoins être comparé, commercialement, à des constructions neuves conçues sous des exigences plus strictes. Cette comparaison ne créera pas une catégorie réglementaire de bâtiment « ancienne génération RE2020 », mais elle pourra influencer la perception du bien si les données carbone deviennent plus accessibles et davantage prises en compte par les acquéreurs.

Cet effet patrimonial reste aujourd'hui difficile à quantifier. Il n'existe pas de décote automatique liée au fait qu'un bâtiment respecte un ancien palier de la RE2020, ni de preuve permettant d'affirmer qu'un résultat Ic construction plus faible entraînera nécessairement une meilleure valeur de revente.

La comparaison ne doit pas non plus être confondue avec le DPE. Le DPE renseigne sur la performance énergétique et les émissions liées à l'usage du logement, tandis que l'Ic construction porte sur les composants et le chantier sur leur cycle de vie conventionnel. L'Ic construction ne constitue pas, à ce jour, une classe publique comparable aux étiquettes A à G du DPE devant systématiquement être recalculée ou affichée lors de chaque revente.

Pourquoi la structure bois et le béton bas carbone peuvent améliorer le bilan

Les matériaux et systèmes constructifs ne sont pas interchangeables dans le calcul de l'Ic construction, mais aucun d'entre eux ne garantit à lui seul un bon résultat.

Les produits en bois peuvent stocker temporairement du carbone biogénique issu de l'atmosphère. Ils génèrent néanmoins aussi des impacts liés à la sylviculture, à la transformation, au transport, au chantier, à la maintenance et à la fin de vie. Leur avantage dépend donc des produits utilisés, de leur origine, de leur durée de vie, des données environnementales disponibles et de la méthode réglementaire de calcul.

Il est ainsi inexact d'affirmer que le bois « stocke du carbone plutôt que d'en émettre lors de sa production ». Il peut présenter un bilan favorable dans certaines configurations, sans être automatiquement neutre ou négatif en carbone.

Le béton dit bas carbone cherche notamment à réduire l'empreinte liée aux liants, par exemple grâce à une diminution de la teneur en clinker, à l'utilisation d'additions ou à l'optimisation des formulations et des quantités. L'expression ne correspond cependant pas à une performance réglementaire unique : le résultat doit être vérifié à partir des caractéristiques et des données environnementales du produit effectivement utilisé.

Une structure bois, un béton à impact réduit ou une construction mixte peuvent ainsi contribuer à abaisser l'Ic construction. Le résultat dépend toutefois de l'ensemble du bâtiment et ne peut pas être déduit du seul système constructif annoncé dans une brochure commerciale.

Le raisonnement patrimonial à tenir avec un client

Pour un CGP, l'enjeu peut être à la fois environnemental et patrimonial. Un programme présentant un résultat documenté avec une marge significative sous le seuil qui lui est applicable dispose d'un élément objectif de différenciation par rapport à un projet simplement annoncé comme « conforme RE2020 ».

Cette marge ne permet cependant pas d'affirmer que le logement restera « conforme aux standards du marché » dans huit, dix ou quinze ans. Les futures réglementations, les attentes des acquéreurs et les méthodes de valorisation immobilière ne peuvent pas être déduites du seul calendrier actuel de la RE2020.

L'analogie avec le DPE doit donc être maniée avec prudence. Le DPE bénéficie d'une échelle normalisée, d'obligations d'affichage et de conséquences juridiques croissantes dans l'ancien. L'Ic construction ne dispose pas aujourd'hui d'un dispositif équivalent lors de la revente d'un logement.

Un résultat Ic construction favorable peut devenir un argument patrimonial, particulièrement s'il est associé à une certification ou à une documentation environnementale solide. Il ne constitue ni une garantie de plus-value ni une protection certaine contre une future décote.

Comment retrouver ces indicateurs sans y perdre un temps précieux

Le problème concret, pour un conseiller qui veut évaluer la performance réglementaire d'un programme avant de le recommander, reste l'accès à l'information.

Retrouver la réglementation applicable, le résultat Ic construction, la performance énergétique prévisionnelle et le zonage suppose souvent de consulter plusieurs documents : notice descriptive, étude énergétique et environnementale, attestations réglementaires, fiches techniques et récapitulatif standardisé d'étude énergétique et environnementale, lorsqu'il est disponible.

Il faut également distinguer les données calculées en phase de conception des résultats vérifiés à l'achèvement. Avant la livraison, l'étude peut encore évoluer en fonction des matériaux, des équipements ou des données environnementales finalement retenus. Le DPE définitif du logement neuf n'est, lui aussi, généralement établi qu'à l'achèvement.

Enfin, l'Ic construction est calculé à l'échelle du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée par l'étude réglementaire. Il ne correspond pas nécessairement à un résultat individualisé pour chaque appartement. Une donnée rattachée commercialement à un lot peut donc provenir d'un calcul effectué sur un périmètre plus large.

Dans Atris, les données réglementaires disponibles du programme et du lot sont rattachées à la fiche que vous exploitez déjà. Leur source, leur date, leur périmètre et leur caractère prévisionnel ou définitif doivent être identifiables afin d'éviter d'attribuer à un appartement un résultat calculé pour l'ensemble du bâtiment.

Cette centralisation ne remplace ni l'étude réglementaire ni les attestations du maître d'ouvrage. Elle permet de retrouver plus rapidement les informations disponibles, sous réserve de confirmer auprès du promoteur la version de l'étude et le périmètre auquel les résultats se rapportent.

Les questions à poser au promoteur avant de recommander un programme

Pour objectiver la performance carbone d'un programme, quelques questions permettent de trier rapidement les dossiers :

Quelle est la date de dépôt de la demande de permis de construire et quelle version de la RE2020 est applicable ? Quel est l'Ic construction maximal applicable au projet après prise en compte des coefficients de modulation ? Quel est le dernier résultat Ic construction calculé et quelle marge présente-t-il par rapport à ce maximum ? Le résultat concerne-t-il l'ensemble du bâtiment, une partie de bâtiment ou un autre périmètre ? S'agit-il d'une étude de conception ou des données vérifiées à l'achèvement ? Quel système constructif a été retenu et quels postes contribuent principalement au résultat ? Le calcul repose-t-il sur des déclarations environnementales spécifiques aux produits, telles que des FDES ou des PEP, ou sur des données environnementales par défaut ? Le promoteur peut-il communiquer le récapitulatif standardisé de l'étude énergétique et environnementale ou une synthèse établie par le bureau d'études ? Existe-t-il une comparaison réalisée selon une méthode et un périmètre identiques avec d'autres solutions constructives ou d'autres programmes ?

Un promoteur qui répond précisément et documente ces points apporte un signal positif sur le suivi environnemental du projet. Cela ne suffit toutefois pas, à lui seul, à garantir la qualité générale de la construction ou du montage technique.

Ce que cela change dans le conseil au quotidien

Le durcissement progressif de l'Ic construction peut devenir un critère de différenciation entre des programmes neufs soumis à des paliers ou présentant des performances différentes.

Le rôle du conseiller est d'intégrer ce paramètre dans sa grille d'analyse, aux côtés de l'emplacement, de la qualité d'usage, de la performance énergétique attendue, du zonage, du prix et de la solidité du promoteur. Il doit toutefois éviter de présenter l'Ic construction comme une future classe patrimoniale ou comme une garantie de valeur à la revente.

L'information utile ne se limite pas à la mention « conforme RE2020 ». Il faut connaître le palier applicable, le seuil maximal modulé, le résultat obtenu, la marge disponible, la phase de l'étude et son périmètre.

Poser ces questions dès la sélection du programme permet de distinguer un projet dont la performance carbone est précisément documentée d'un projet qui se contente d'une conformité générale. En revanche, la seule conformité à un palier antérieur ne permet pas d'affirmer que le bâtiment a été conçu au strict minimum réglementaire : cette conclusion exige de connaître son résultat Ic construction effectif.