Acheter la nue-propriété d'un lot neuf avant livraison sort le bien de l'assiette IFI du nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement et prépare une transmission à moindre coût. Mais la mécanique ne tient que si l'acte de réservation verrouille la date de constitution de l'usufruit et la durée convenue, faute de quoi le montage se requalifie.
Rédaction Atris · · 13 min de lecture
Le démembrement appliqué à un programme neuf peut répondre à plusieurs objectifs : préparer une transmission en donnant la nue-propriété tout en conservant l’usage ou les revenus du bien, acquérir conjointement l’usufruit et la nue-propriété au sein d’une famille, ou investir en nue-propriété face à un usufruitier institutionnel.
En VEFA, l’exercice ajoute une difficulté particulière : le logement n’est pas encore achevé au moment de l’acte et ne peut pas immédiatement être occupé ou loué. Le montage doit donc préciser non seulement la valeur et le financement de chaque droit, mais aussi la date de départ de l’usufruit, sa durée et les conséquences d’un retard de livraison.
Le nu-propriétaire détient le droit de disposer de la nue-propriété du bien, sans pouvoir l’occuper ni en percevoir les loyers pendant la durée de l’usufruit. L’usufruitier dispose, quant à lui, du droit d’utiliser le logement ou d’en percevoir les revenus, dans les limites prévues par la loi et par l’acte.
Plusieurs montages doivent être distingués.
Dans une donation avec réserve d’usufruit, les parents ou grands-parents donnent la nue-propriété aux descendants et conservent un usufruit généralement viager. Les droits de donation sont alors calculés sur la seule valeur fiscale de la nue-propriété.
Dans une acquisition familiale directement démembrée, l’usufruitier et le nu-propriétaire acquièrent simultanément leurs droits respectifs. Chacun doit pouvoir justifier le financement de la part qu’il achète. Si l’usufruitier finance également la nue-propriété acquise par ses enfants sans qu’une donation soit déclarée et correctement documentée, l’administration peut rechercher l’existence d’une donation indirecte.
Enfin, dans un investissement en nue-propriété avec usufruit locatif temporaire, un particulier acquiert la nue-propriété tandis qu’un bailleur ou un opérateur acquiert l’usufruit pour une durée déterminée. Le nu-propriétaire renonce temporairement à l’usage et aux loyers en contrepartie d’un prix d’acquisition inférieur à celui de la pleine propriété.
En principe, l’article 968 du CGI prévoit qu’un actif immobilier démembré est compris dans le patrimoine taxable de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a alors pas à intégrer son droit dans sa propre assiette taxable.
Il existe toutefois des exceptions limitativement prévues par le texte, notamment pour certains usufruits légaux du conjoint survivant ou certaines ventes avec réserve d’usufruit. Dans ces situations, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent être imposés séparément selon les proportions de l’article 669 du CGI.
La règle dépend donc de l’origine exacte du démembrement. Il serait inexact d’affirmer que tout démembrement issu d’une succession entraîne une imposition intégrale chez l’usufruitier ou, à l’inverse, une répartition automatique de la valeur entre les deux titulaires.
Lorsque l’usufruit est détenu par une personne morale, l’analyse doit également tenir compte de la structure utilisée, de son régime fiscal et, le cas échéant, des règles d’IFI applicables aux titres détenus par ses associés. La simple présence d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés ne permet pas, à elle seule, de conclure au traitement fiscal du montage.
Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, l’article 669 du CGI fixe la valeur fiscale d’un usufruit viager en fonction de l’âge de l’usufruitier.
La valeur de l’usufruit s’établit ainsi entre 90 % de la pleine propriété lorsque l’usufruitier a moins de 21 ans révolus et 10 % lorsqu’il a plus de 91 ans révolus. La nue-propriété représente la fraction complémentaire.
Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, la valeur fiscale est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Un usufruit d’une durée comprise entre onze et vingt ans est donc fiscalement valorisé à 46 %.
Ce barème est notamment utilisé pour calculer les droits dus lors d’une donation. Dans une acquisition démembrée à titre onéreux, en particulier dans un schéma d’usufruit locatif institutionnel, la répartition économique du prix peut reposer sur l’actualisation des loyers prévisionnels, des charges supportées par chaque partie, de la durée du droit et de la valeur attendue du bien au terme.
Cette valorisation économique doit être sérieuse, cohérente et documentée. Elle ne doit pas servir à transférer artificiellement une part excessive de la valeur vers l’un des acquéreurs ni à dissimuler une libéralité.
En VEFA, le démembrement et son calendrier prennent effet selon les stipulations de l’acte authentique. L’acte peut prévoir la constitution immédiate des droits avec une jouissance différée jusqu’à la livraison ou organiser le départ de la durée de l’usufruit à compter de cette livraison.
Cette distinction est essentielle. Si la durée d’un usufruit temporaire commence dès l’acte authentique, une partie de cette durée peut s’écouler alors que le logement n’est ni habitable ni louable. Si elle commence à la livraison, l’acte doit définir précisément l’événement déclencheur et les conséquences d’un éventuel retard.
Le calendrier financier doit également respecter les plafonds de l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation :
Il n’existe pas de palier légal spécifique de 80 ou 90 % à la mise hors d’air. Des échéances intermédiaires peuvent être prévues contractuellement, mais elles doivent rester comprises dans les plafonds réglementaires.
Un retard de livraison peut dégrader l’équilibre économique du montage lorsque l’usufruitier supporte déjà des coûts de financement sans pouvoir occuper le logement ni percevoir de loyers. Il peut également réduire la durée de jouissance effective lorsque le terme de l’usufruit a été fixé à une date calendaire indépendante de la livraison.
Plusieurs points doivent être anticipés dès la réservation, puis juridiquement arrêtés dans l’acte authentique et, lorsqu’elle existe, dans la convention de démembrement :
Contrairement à une idée fréquente, l’usufruitier n’a pas vocation à financer automatiquement l’essentiel du prix au motif qu’il percevra les loyers. Chacun doit financer le droit qu’il acquiert selon la répartition retenue dans l’acte.
Lorsque des parents financent tout ou partie de la nue-propriété acquise par leurs enfants, ce financement doit être traité et documenté comme tel : donation préalable de deniers, donation-partage ou autre opération validée par le notaire. La traçabilité de l’origine et de l’emploi des fonds est déterminante.
Le contrat de réservation ne peut pas, à lui seul, régler toutes ces questions. Il doit être compatible avec le montage projeté, mais la constitution des droits réels, leur durée et leur financement doivent être sécurisés dans l’acte authentique.
Le programme peut relever d’un régime particulier, TVA réduite, logement locatif intermédiaire, usufruit locatif social ou autre conventionnement, dont les conditions doivent être conciliées avec le démembrement envisagé.
Ces dispositifs ne sont pas automatiquement cumulables avec n’importe quel schéma de démembrement. Leur application peut dépendre de la qualité de l’acquéreur ou de l’usufruitier, de la localisation du logement, de son affectation, de plafonds de loyers ou de ressources et d’une durée minimale de détention ou de location.
Toute éligibilité doit donc être vérifiée en fonction du montage exact, et pas seulement des caractéristiques géographiques du lot.
Dans Atris, cette éligibilité indicative est rattachée au lot et au dossier client à la fois : elle se met à jour quand l'un ou l'autre évolue, et la vérification reste tracée dans le dossier. Le conseiller arrive en rendez-vous avec une première lecture déjà posée, à faire confirmer par le notaire, le fiscaliste ou l’organisme compétent avant tout engagement, sans la reconstruire entièrement à chaque modification.
À l’extinction normale de l’usufruit, par le décès de l’usufruitier ou l’arrivée du terme prévu, le nu-propriétaire devient plein propriétaire.
L’article 1133 du CGI prévoit que cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété n’ouvre, par elle-même, droit à aucun impôt ou taxe lorsqu’elle résulte du décès de l’usufruitier ou de l’expiration du temps fixé.
Dans une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit correctement constituée, la valeur transmise est imposée au moment de la donation. À la disparition ultérieure de l’usufruit, aucune nouvelle taxation n’est en principe exigée au titre de la seule reconstitution de la pleine propriété.
Il convient néanmoins d’éviter la formule selon laquelle « le bien revient hors succession ». Le nu-propriétaire détenait déjà un droit réel sur le bien. C’est l’usufruit qui s’éteint et permet à la pleine propriété de se reconstituer entre ses mains, sous réserve notamment de l’application éventuelle de l’article 751 du CGI.
La neutralité de l’article 1133 concerne l’extinction de l’usufruit par décès ou par arrivée du terme. Elle ne s’applique pas automatiquement lorsqu’un usufruit est cédé, donné, abandonné ou racheté avant son terme.
Un rachat de l’usufruit par le nu-propriétaire constitue une mutation à titre onéreux qui doit être valorisée et fiscalement traitée comme telle. Une donation de l’usufruit au nu-propriétaire constitue, quant à elle, une transmission à titre gratuit susceptible de supporter des droits de donation.
La première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire peut par ailleurs relever du régime particulier prévu au 5 de l’article 13 du CGI. Le produit de la cession peut alors être imposé comme un revenu dans la catégorie correspondant aux revenus que le bien procure ou est susceptible de procurer, et non selon le régime ordinaire des plus-values.
Ces opérations ne sont pas nécessairement abusives. Elles doivent cependant répondre à une réalité juridique et économique, être valorisées correctement et ne pas avoir pour objet principal d’obtenir une application littérale des textes contraire à leur finalité.
L’article 751 du CGI instaure une présomption successorale lorsqu’un bien appartient, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses héritiers présomptifs, descendants, donataires, légataires ou à certaines personnes interposées.
Le bien est alors présumé faire partie de la succession de l’usufruitier, jusqu’à preuve contraire, sauf dans les situations expressément protégées par le texte. Sont notamment visées certaines donations régulières ou certains démembrements à titre gratuit réalisés plus de trois mois avant le décès, constatés par acte authentique et valorisés selon l’article 669.
La preuve contraire peut également résulter d’une donation de deniers ayant date certaine, destinée à financer l’acquisition de la nue-propriété et réalisée plus de trois mois avant le décès, à condition que l’origine et l’emploi des fonds soient mentionnés dans l’acte.
La règle ne doit donc pas être résumée comme une sanction des démembrements réalisés « peu de temps » avant le décès. Elle constitue une présomption légale précise, avec ses conditions, ses exceptions et ses possibilités de preuve contraire.
Un montage bien constitué documente :
Cette traçabilité ne rend pas automatiquement le montage incontestable, mais elle permet de démontrer sa cohérence civile, économique et fiscale.
Le démembrement sur un programme neuf peut répondre à plusieurs profils.
La donation avec réserve d’usufruit s’adresse notamment aux clients qui souhaitent organiser progressivement leur transmission tout en conservant l’usage du logement ou ses revenus.
L’acquisition familiale démembrée peut répondre à un objectif de transmission ou d’organisation patrimoniale, à condition que chaque partie finance réellement ses droits ou que les donations de fonds soient déclarées et documentées.
L’investissement en nue-propriété avec usufruit temporaire peut intéresser un investisseur disposant d’un horizon long, n’ayant pas besoin de revenus locatifs immédiats et recherchant une exposition immobilière sans gestion locative pendant la durée du démembrement.
La situation au regard de l’IFI peut renforcer l’intérêt de certains montages, mais elle ne doit pas en être l’unique justification. Le démembrement affecte également la liquidité du placement, la capacité à vendre, la disponibilité des revenus et les droits de chaque membre de la famille.
Avant toute réservation en démembrement, le conseiller doit vérifier :
Le démembrement reste l’un des leviers patrimoniaux les plus puissants applicables à l’immobilier neuf, à condition de ne pas le réduire à une simple décote fiscale.
En VEFA, le point déterminant n’est pas seulement la date de livraison. C’est l’articulation entre la naissance des droits, le début de leur jouissance, leur durée, leur valeur et le financement réellement supporté par chaque partie. Cette articulation doit être fixée dans les actes et documentée dès l’origine avec le notaire et, lorsque l’enjeu le justifie, avec un fiscaliste.
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