Un immeuble ancien réhabilité et vendu en VEFA peut ouvrir droit au déficit foncier sur la quote-part travaux, à condition que l'acte ventile précisément terrain, construction et travaux. Un mécanisme réel, mais exigeant sur la forme.
Rédaction Atris · · 13 min de lecture
La VEFA, la vente d’immeuble à rénover et le déficit foncier répondent à des régimes juridiques différents.
La VEFA porte sur un immeuble à construire ou sur une opération dont les travaux sont d’une ampleur telle qu’ils conduisent juridiquement à la production d’un immeuble neuf. La vente d’immeuble à rénover, ou VIR, concerne un immeuble bâti dont le vendeur s’engage à réaliser les travaux après la vente, tout en percevant des paiements avant leur livraison. Le déficit foncier suppose, quant à lui, que le propriétaire supporte des charges déductibles afférentes à un immeuble destiné à produire des revenus fonciers.
Ces régimes peuvent concerner des opérations immobilières qui se ressemblent commercialement. Ils ne produisent pourtant pas les mêmes conséquences fiscales.
Une opération présentée comme une « réhabilitation en VEFA » ou une « rénovation avec quote-part travaux » n’ouvre donc pas automatiquement droit au déficit foncier. L’intitulé commercial, la présence d’un immeuble ancien et la ventilation du prix ne suffisent pas.
En VEFA, l’acquéreur achète un immeuble que le vendeur s’engage à édifier ou à achever. Les sommes versées au vendeur constituent le prix d’acquisition du logement, même lorsqu’un document commercial ou contractuel distingue plusieurs composantes de ce prix.
Le calendrier réglementaire des paiements prévoit des plafonds cumulés de :
Il n’existe pas de palier légal spécifique de 80 % à la mise hors d’air.
Ces versements rémunèrent l’acquisition progressive de l’immeuble. Ils ne constituent pas des factures de travaux personnellement commandés et supportés par le propriétaire au sens de l’article 31 du CGI.
La fraction du prix présentée comme correspondant aux travaux ne peut donc pas être extraite artificiellement du prix de vente pour être déduite des revenus fonciers.
La distinction entre le foncier, l’existant et les travaux peut être utile pour comprendre l’économie du programme, le traitement comptable ou la fiscalité propre à certains dispositifs.
Elle ne transforme pas, à elle seule, une fraction du prix d’acquisition en charge foncière.
Pour être déductible, une dépense doit notamment avoir été effectivement supportée par le propriétaire et engagée en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu foncier. Elle doit également correspondre à une catégorie admise par l’article 31 du CGI.
Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur en exécution de son obligation contractuelle de livrer le bien convenu, leur coût demeure une composante du prix d’acquisition.
La VIR est encadrée par les articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Elle s’applique lorsqu’une personne vend un immeuble bâti et s’engage à y réaliser, directement ou indirectement, des travaux dans un délai déterminé, tout en percevant des sommes de l’acquéreur avant leur livraison.
Contrairement à la VEFA, l’acquéreur devient propriétaire de l’existant dès la signature de l’acte authentique. Le vendeur conserve néanmoins la maîtrise d’ouvrage des travaux jusqu’à leur réception.
Le contrat doit distinguer le prix de l’existant et celui des travaux restant à réaliser. Cette ventilation est juridiquement obligatoire et permet notamment d’appliquer l’échelonnement propre à la VIR.
Les paiements relatifs aux travaux ne peuvent excéder :
Cet échéancier ne doit pas être confondu avec celui de la VEFA.
Une jurisprudence d’appel avait admis que certains travaux réalisés après le transfert de propriété puissent être déduits des revenus fonciers de l’acquéreur.
Cette interprétation a été écartée par le Conseil d’État le 17 octobre 2022. La Haute juridiction a jugé que, dans le cadre d’une VIR, le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur constitue un élément du prix d’acquisition de l’immeuble.
Le coût de ces travaux constitue donc une dépense en capital et non une charge de propriété déductible des revenus fonciers.
La doctrine administrative retient la même analyse : puisque les travaux sont réalisés par le vendeur et que son obligation de rénover est indissociable du transfert de propriété, leur prix ne peut pas être déduit dans le cadre du déficit foncier de droit commun.
La ventilation entre existant et travaux reste obligatoire et importante. Elle ne produit simplement pas l’effet fiscal que certains argumentaires commerciaux lui attribuent.
Le régime Malraux prévoit expressément que, dans certaines VIR, le prix des travaux effectivement payé au vendeur selon l’échéancier contractuel peut entrer dans l’assiette de la réduction d’impôt lorsque toutes les autres conditions sont remplies.
Cette disposition constitue une règle spéciale propre au dispositif Malraux. Elle ne permet pas de conclure que les mêmes travaux sont déductibles au titre du déficit foncier.
Il faut donc distinguer :
Une même dépense ne peut pas procurer simultanément deux avantages fiscaux incompatibles.
Le schéma classique du déficit foncier repose sur l’acquisition d’un immeuble existant, suivie de travaux commandés et payés par le propriétaire.
La vente de l’immeuble et les marchés de travaux doivent correspondre à des opérations juridiquement et économiquement réelles. Le propriétaire doit pouvoir démontrer qu’il supporte effectivement les dépenses, qu’il dispose des factures et que les travaux ne constituent pas, en réalité, une partie dissimulée du prix dû au vendeur.
Une séparation purement formelle entre un contrat de vente et un contrat de travaux ne suffit pas. Si le vendeur, le monteur ou des entreprises liées organisent une opération indivisible dans laquelle l’acquéreur achète en réalité un produit rénové à prix global, l’administration peut considérer les travaux comme une composante du prix d’acquisition.
Le critère déterminant n’est donc pas seulement l’existence de deux contrats. Il faut examiner qui décide des travaux, qui les commande, qui les réalise, qui en supporte le risque et si l’acquisition pouvait réellement être conclue indépendamment de leur exécution.
Même lorsque les dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, tous les travaux ne sont pas déductibles.
Peuvent notamment être admises, sous réserve des autres conditions :
Sont en principe exclues :
La qualification doit être réalisée en tenant compte de l’opération dans son ensemble. Des travaux d’amélioration peuvent perdre leur caractère déductible lorsqu’ils sont indissociables d’une opération globale de reconstruction ou d’agrandissement.
Un changement important de distribution, la démolition et la reconstruction de planchers, une modification substantielle du gros œuvre, une surélévation ou une augmentation de la surface habitable constituent donc des signaux d’alerte.
La notice descriptive, les plans avant et après travaux, les autorisations d’urbanisme, les devis et les factures doivent être analysés ensemble. L’expression commerciale « rénovation » ne préjuge jamais de la qualification fiscale.
Le déficit foncier concerne les immeubles dont les revenus sont ou seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers selon le régime réel.
Il peut notamment concerner un bien détenu directement ou par l’intermédiaire d’une société relevant de l’impôt sur le revenu, sous réserve des règles propres aux associés.
Il ne s’applique pas de la même manière :
La nature de la détention et le mode de location doivent donc être définis avant de calculer un avantage.
Le déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut être imputé sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.
La fraction qui excède cette limite, ainsi que la part du déficit provenant des intérêts d’emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le plafond peut être temporairement porté jusqu’à 21 400 euros pour certaines dépenses de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G d’atteindre une classe A, B, C ou D, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions légales et réglementaires en vigueur.
Dans sa rédaction applicable en 2026, le dispositif vise certaines dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, le nouveau classement devant être obtenu au plus tard le 31 décembre 2027. Ce régime renforcé doit être vérifié avant chaque recommandation, notamment au regard de la nature des travaux et des justificatifs énergétiques exigés.
Les dépenses déductibles sont prises en compte au titre de l’année au cours de laquelle elles sont effectivement payées par le propriétaire, et non simplement à la date de signature de l’acte, d’acceptation du devis ou d’achèvement du chantier.
Le calendrier fiscal doit donc être établi à partir des paiements effectifs aux entreprises. Lorsque le paiement est effectué directement par une banque au moyen d’un crédit travaux, la dépense peut être retenue au titre de l’année du règlement à l’entreprise, sans attendre le remboursement de l’emprunt par le contribuable.
Les factures, preuves de paiement et appels de fonds doivent permettre d’établir la date, le montant et la nature de chaque dépense.
Lorsque le contribuable impute un déficit foncier sur son revenu global, l’immeuble doit, sauf exception légale, rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.
Une cessation anticipée de la location ou une cession du bien peut entraîner la remise en cause de l’imputation sur le revenu global.
Cette durée doit être intégrée au conseil patrimonial dès l’origine. Le déficit foncier ne se résume pas au montant déduit l’année des travaux : il impose aussi une contrainte de conservation locative.
Avant de parler de déficit foncier, le premier réflexe consiste à identifier la nature juridique de l’opération :
La qualification ne dépend pas uniquement du titre donné au contrat. Elle résulte de la nature et de l’ampleur des travaux, de l’engagement pris par le vendeur, de la maîtrise d’ouvrage et des modalités de paiement.
La VIR ne s’applique notamment pas aux travaux d’agrandissement ou de restructuration complète assimilables à une reconstruction. Une opération particulièrement lourde peut relever d’un autre régime, notamment de la VEFA, lorsque les conditions correspondantes sont réunies.
Le notaire vérifie la qualification du contrat, les mentions obligatoires, la ventilation imposée par le régime applicable et les garanties dues à l’acquéreur.
En revanche, la présence dans l’acte d’une ventilation entre le prix de l’existant et le montant des travaux ne constitue pas une attestation d’éligibilité au déficit foncier.
La qualification fiscale des dépenses dépend également de leur nature, de la personne qui les supporte, du régime d’imposition de l’acquéreur et de l’affectation locative du bien.
L’acte notarié constitue donc une pièce essentielle de l’analyse, mais il ne doit pas être utilisé isolément pour promettre l’avantage fiscal.
Le conseiller doit contrôler au minimum :
Un client disposant de peu de revenus fonciers peut toujours bénéficier de l’imputation sur son revenu global dans la limite applicable, mais la fraction excédentaire ne produira d’effet qu’en présence de revenus fonciers suffisants au cours des dix années suivantes.
La simulation doit donc distinguer l’économie d’impôt immédiate, le déficit reportable et le risque qu’une partie du report ne puisse finalement être utilisée.
L’analyse suppose de croiser les caractéristiques du bien, la nature des travaux, le montage contractuel, le calendrier des paiements et la situation fiscale du foyer.
Un changement de devis, de maître d’ouvrage, de mode de location, de tranche marginale ou de calendrier de paiement peut modifier le résultat.
Dans Atris, cette éligibilité indicative est rattachée au lot et au dossier client : elle évolue lorsque les données du bien ou du foyer sont actualisées, et les hypothèses retenues restent tracées dans le dossier.
Cette lecture constitue un outil de préparation et de cohérence. Elle ne remplace ni l’analyse des contrats et factures ni la validation de l’avocat fiscaliste, du notaire ou de l’expert-comptable lorsque la structuration présente une difficulté particulière.
Trois raccourcis doivent être écartés :
Le déficit foncier suppose des dépenses réellement supportées par le propriétaire, éligibles par leur nature et engagées en vue de produire ou de conserver des revenus fonciers.
Une présentation artificielle ne résiste pas à l’analyse économique globale de l’opération.
Une VEFA de réhabilitation n’ouvre pas droit au déficit foncier par simple ventilation de son prix. Une VIR non plus : lorsque le vendeur réalise les travaux en exécution du contrat, leur coût fait partie du prix d’acquisition, comme l’a confirmé le Conseil d’État.
Le déficit foncier redevient envisageable lorsque l’acquéreur achète réellement un immeuble existant puis supporte des travaux fiscalement déductibles dans un montage distinct, cohérent et non artificiel.
Pour le conseiller, la première question n’est donc pas : « quelle est la quote-part travaux ? » Elle est : « qui vend quoi, qui commande les travaux et qui supporte réellement la dépense ? »
C’est cette lecture juridique et économique, complétée par l’analyse de la nature des travaux et de la situation fiscale du client, qui distingue une véritable stratégie de déficit foncier d’une simple ventilation commerciale.
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